Hangout

Cek Perbedaan HGU, HGB, dan SHM Sebelum Beli Tanah atau Rumah

Sebelum membeli tanah atau bangunan, Anda harus memahami perbedaan HGU, HGB, dan SHM untuk mengetahui legalitas dan tingkat status kepemilikan di mata hukum.

Pasalnya, banyak masyarakat yang menjadi korban modus penipuan jual beli tanah yang memanfaatkan girik atau surat keterangan untuk menunjukkan bukti kepemilikan. Padahal, legalitas surat tanah yang benar itu adalah SHM, HGU, atau HGB.

Apa Itu HGU?

Hak Guna Usaha (HGU) adalah mengusahakan tanah yang dimiliki atau dikuasai oleh negara dalam jangka waktu maksimal 35 tahun dan bisa diperpanjang paling lama 25 tahun.

Sedangkan untuk minimal luas HGU yang akan diberikan adalah 5 hektare sampai 25 hektare sesuai Pasal 5 PP Nomor 40 Tahun 1996.

Berdasarkan Pasal 19 PP 18/2021, HGU hanya bisa diberikan kepada:

  • Warga Negara Indonesia (WNI); dan
  • Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Biasanya, tanah ini diperbolehkan untuk usaha pertanian, perikanan, atau peternakan.

Kewajiban dan Larangan Pemegang HGU

Selama menggunakan tanah milik pemerintah, para pemegang HGU memiliki kewajiban yang harus dipenuhi sesuai aturan Pasal 12 Ayat 1 PP. No,40/1996:

  • Membayar uang sebagai pemasukan kepada negara.
  • Menjalankan usaha pertanian, perkebunan, peternakan, dan perikanan sesuai dengan keputusan pemberian hak.
  • Menjaga tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan berusaha.
  • Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah di lingkungan tanah HGU.
  • Memelihara kesuburan tanah, mencegah terjadinya kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian lingkungan hidup sesuai undang-undang yang berlaku.
  • Membuat laporan setiap tahun mengenai penggunaan dan kondisi HGU.
  • Mengembalikan hak tanah yang diberikan HGU kepada negara sesuai masa berlaku.
  • Menyerahkan sertifikat HGU yang sudah dihapus kepada Kantor Pertanahan jika jangka waktu pemakaian sudah habis.

Para pemegang HGU juga harus mengikuti larangan yang sudah diatur dalam Pasal 28 PP Nomor 18 Tahun 2021:

  • Menyerahkan hasil pemanfaatan tanah HGU kepada pihak lain yang tidak sesuai dalam peraturan undang-undang.
  • Menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, dan jalan air.
  • Membuka atau mengolah lahan dengan cara dibakar; Merusak sumber daya alam dan kelestarian lingkungan hidup.
  • Menelantarkan tanah.
  • Membangun bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi lainnya.

Proses Perpanjangan dan Pembaharuan HGU

Para pemegang HGU boleh memperpanjang atau menambah jangka waktu pemberian hak atas tanah.

Berdasarkan Pasal 99 PP No.40 Tahun 1996, perpanjangan HGU bisa dilakukan apabila pemohon sudah memenuhi persyaratan berikut ini:

  • Tanah negara masih digunakan untuk usaha dalam kondisi atau keadaan yang baik.
  • Syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang HGU.
  • Pemegang HGU masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU.

Apa Itu HGB?

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak yang diberikan kepada pihak lain untuk membangun dan mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya dengan tujuan untuk membangun pemukiman seperti rumah ataupun kantor.

Pemberian pendirian bangunan ini sudah tercantum di dalam Pasal 35 UUPA yang berbunyi:

  • Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
  • Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
  • Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Jenis tanah yang dapat diberikan dengan HGB adalah tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik. Mereka yang bisa mendapat HGB adalah Warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Kewajiban Pemegang HGB

Berdasarkan Pasal 30 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), pemegang HGB memiliki kewajiban:

  1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
  2. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan yang ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberian haknya;
  3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
  4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada negara, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan itu hapus;
  5. Menyerahkan sertifikat hak guna bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Syarat Perpanjangan HGB

Pemilik HGB bisa mengajukan perpanjangan atau pembaharuan selambat-lambatnya dua tahun sebelum jangka waktu berakhir.  

Adapun syarat yang harus dipenuhi untuk mengajukan perpanjangan hak guna bangunan adalah:

  1. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
  2. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
  3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak, yaitu merupakan warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
  4. Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan;
  5. Untuk hak guna bangunan yang berasal dari tanah hak pengelolaan, diperlukan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan.

Apa Itu SHM?

Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan kasta tertinggi di dunia sertifikat tanah karena legalitas kepemilikannya paling kuat daripada HGU dan HGB.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria Pasal 20 terkait SHM adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik bisa beralih dan dialihkan ke pihak lain atau sebagai aset investasi.

Dengan kata lain, SHM memiliki banyak keunggulan yang tidak dimiliki sertifikat tanah lainnya, seperti:

  1. Pemilik bebas mendirikan bangunan di atas tanah tanpa waktu yang tidak terbatas atau selama pemilik masih hidup.
  2. Pemilik SHM dapat mewariskan hak milik tanah selama memenuhi syarat dan ketentuan perundang-undangan.
  3. Memiliki kedudukan dan kebebasan lebih tinggi dari HGU dan HGB.
  4. Pemilik SHM dapat menjual, menyewa, mewariskan, menggadai, dan menjadikan jaminan pinjaman ke bank.

Kesimpulan Singkat Perbedaan HGU, HGB, dan SHM

Perbedaan HGU, HGB, dan SHM
Photo: Istockphoto

Berdasarkan penjelasan di atas, bisa disimpulkan bahwa ada 4 perbedaan HGU, HGB, dan SHM:

Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Sertifikat Hak Milik
Kuasa Tanah Pemerintah yang memiliki kuasa atas tanah. Pemilik tanah berkuasa atas tanah. Pemilik SHM berkuasa penuh atas tanah dan bangunan.
Legalitas Pemegang HGU harus memperpanjang perizinan dalam waktu tertentu. Pemegang HGB harus memperpanjang perizinan dalam waktu tertentu. Memiliki nilai dan kedudukan yang lebih kuat dan tinggi.
Peruntukkan Bisnis pertanian, perikanan, perkebunan. Membangun perumahan, perkantoran, dan usaha. Rumah pribadi, bangunan usaha, dan lain-lain.
Jangka Waktu Pemegang HGU akan mendapat hak menggunakan tanah selama 35 tahun dan bisa memperpanjang sampai 25 tahun. Pemegang HGB  akan mendapat hak menggunakan tanah selama 30 tahun dan bisa memperpanjang sampai 25 tahun.
  1. Tanpa batas waktu dan bisa diwariskan atau dijual-belikan.

Itulah perbedaan HGU, HGB, dan SHM yang harus Anda ketahui sebelum membeli rumah. Jika tidak tahu bagaimana cara mengecek validitasnya, Anda bisa mendatangi notaris yang siap membantu seluruh proses jual-beli aset dan mengecek keaslian sertifikat tanah atau rumahnya.

Beri Komentar (menggunakan Facebook)

Back to top button